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Informations pratiques :


L’achat ou la vente d’un bien immobilier suscitent certaines appréhensions, craintes et interrogations autant de la part du vendeur que de l’acquéreur. Pourtant, la cession d’un bien immobilier est un acte juridique de transfert de propriété tout à fait classique suivant une procédure juridique simple. Celle-ci se déroule chez le notaire et est destinée à éviter les problèmes et lever les zones d’ombre pour l’acheteur et pour le vendeur.

L’avant-contrat est un contrat qui détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. C’est un écrit provisoire en attendant l’acte authentique. Sa signature engage les deux parties.

Le vendeur seul s’engage à vendre dans un délai et à un prix déterminé. L’acheteur ne s’engage pas à acheter mais doit verser une « indemnité d’immobilisation » qu’il peut perdre s’il n’achète pas le bien immobilier pour une raison autre que celles qui figuraient dans les conditions spécifiées dites suspensives. L’acquéreur bénéficie d’un délai de réflexion de 14 jours suivant l’avant contrat. Un premier rendez-vous est fixé pour la lecture du projet et un deuxième rendez-vous pour la signature du contrat. L’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation représentant 10% du prix de vente.

Le compromis de vente ou vente synallagmatique est l’avant-contrat le plus répandu. Dans ce cas, les deux parties s’engagent, l’une à vendre, l’autre à acheter, dans des conditions bien spécifiées (appelées conditions suspensives) et uniquement si elles sont toutes respectées. L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation pendant les 7 jours qui suivent l’avant contrat. Un seul rendez-vous est prévu pour la lecture du compromis et la signature. L’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation correspondant à 10% du prix de vente. Le transfert de propriété devient réel si toutes les conditions sont respectées. Ces contrats ont le même but : concrétiser rapidement l’accord entre le vendeur et l’acquéreur, permettre au notaire de constituer la vente définitive et permettre à l’acquéreur de réunir les fonds et au vendeur de libérer les lieux.

Dès que toutes les conditions sont respectées, le contrat de vente est signé chez le notaire par les différentes parties intéressées. Chacune des parties (acheteur, vendeur) garde un exemplaire du contrat. À la signature, les sommes sont donc versées et les clés remises à l’acheteur. Chacune des parties peut se faire représenter par son notaire. Les honoraires dus pour l’acte seront alors partagés entre ces deux notaires.

La lettre de proposition d’achat est un document contractuel qui matérialise votre décision d’acquérir par écrit et vous engage. En retour, ce document prévoit aussi que le vendeur s’engage à vendre sa propriété une fois. Le vendeur a le loisir d’accepter ou de refuser l’offre. S’il l’accepte, la proposition d’achat devient un contrat irrévocable et il doit en respecter les conditions, sous peined’être poursuivi. Si le vendeur la refuse, il peut faire une contre-proposition, que l’acquéreur peut, à son tour, accepter ou refuser. Votre conseiller joue alors pleinement son rôle de « négociateur » et se charge de trouver un terrain d’entente entre les deux parties. Il doit faire preuve de beaucoup d’écoute, d’une grande capacité d’adaptation et d’un sens aigu de la négociation.

Une fois l’accord formé entre le vendeur et l’acquéreur sur le prix à payer, vous devez consigner cet accord sur un avant contrat. Il s’agit d’une étape très importante que nous jugeonsprimordiale de faire devant notaire. Les deux parties s’engagent, l’une à vendre, l’autre à acheter dans des conditions bien spécifiées (appelées conditions suspensives) et uniquement si elles sont toutes respectées. Vous êtes protégés par la loi et bénéficiez d’un délai de rétractation pendant les 7 jours qui suivent la signature de l’avant contrat.Un seul rendez-vous est prévu pour la lecture du compromis et la signature. Le premier chèque que le futur acquéreur doit verser est le dépôt de garantie. Cette indemnité d’immobilisation (dépôt de garantie) correspond à 10 % du prix de vente. Le transfert de propriété devient réel si toutes les conditions sont respectées. Le notaire prend soin de constater que tous les impératifs fixés par la loi à la vente d’un bien immobilier sont réunis et se charge de lever les conditions suspensives liées au prêt, au droit de préemption, à la recherche d’hypothèque etc. Le premier chèque est encaissé sur le séquestre du notaire (compte spécial prévu à cet effet) et viendra en déduction du prix de vente lors de la signature de l’acte authentique. Cette somme est restituée à l’acquéreur si la vente n’a pas lieu en raison de la non-réalisation de l’une des conditions suspensives. Elle restera acquise au vendeur si l’acquéreur renonce au projet en dehors du délai qui lui est octroyé par la loi et sans raison valable.

L’avant contrat prévoit, par exemple, que la vente ne sera réalisée qu’à la condition que l’immeuble ne soit pas grevé d’une servitude.

La loi Scrivener prévoit que l’obtention d’un prêt pour l’acquisition est une condition suspensive présumée dans tous les avants contrats, même si celle-ci n’a pas été évoquée. Si le prêt n’est pas obtenu ou si l’offre de la banque ne correspond pas aux critères mentionnés dans l’avant contrat, l’acquéreur sera défait de son engagement d’achat sans indemnité à payer. Les conditions suspensives contractuelles : hypothèque, urbanisme, préemption. Le notaire prend soin de constater que tous les impératifs fixés par la loi à la vente d’un bien immobilier sont réunis.

Le « droit de préemption » est l’avantage qui est donné à quelqu’un, soit par la loi soit par une disposition contractuelle, de pouvoir se substituer à l’acquéreur d’un droit ou d’un bien pour en faire l’acquisition à sa place et dans les mêmes conditions que ce dernier. À l’occasion de la vente d’un bien, un droit de préemption peut être exercé par l’administration publique, par un locataire qui occupe le logement ou encore par l’un des propriétaires d’un bien en indivision.

Le droit de préemption dont bénéficient les collectivités locales concerne des biens à usage d’habitation situés dans des zones spécifiques consacrées à la construction de logements d’utilité publique. Ce sont les notaires qui, lors de la vente d’un bien, sont mandatés pour faire valoir ce droit de préemption, notamment pour la SAFER (Société d’aménagement foncier et d’établissements ruraux) qui, elle, sert les intérêts des exploitants agricoles ou encore pour des établissements publics de conservation du littoral et des bords de mer. En règle générale, l’administration publique fait une offre équivalente au prix demandé par le vendeur. En cas de désaccord, le vendeur peut exiger du juge d’expropriation qu’une expertise du bien soit faite et entamer une procédure devant le Tribunal de grande instance.

Un notaire est un homme de droit et de loi. Il constituera le passage obligé entre l’acheteur et le vendeur pour la conclusion du transfert. IFTC-immobilier a choisi de travailler en étroite relation avec les notaires pour une meilleure sécurité juridique de chaque transaction immobilière. C’est pourquoi tous nos compromis se signent devant notaire. Le notaire se charge d’organiser les documents contractuels liant le vendeur et l’acheteur d’un bien. Il vérifie que le vendeur a bien informé l’acheteur sur plusieurs points : la superficie du bien, la présence d’amiante, de termites et de plomb. Chaque mutation immobilière (vente, don, succession) est un contrat. Comme tel, un contrat doit revêtir un certain nombre de formes pour être légal. Un notaire s’occupe de rendre ce document parfaitement valable et son intervention est obligatoire. La vente est ainsi opposable aux tiers, c’est-à-dire que nul ne peut la contester. Le notaire est chargé du dossier juridique de mutation. Il prendra soin de constater que tous les impératifs fixés par la loi à la vente d’un bien immobilier sont réunis : le vendeur est-il bien le propriétaire du bien qu’il s’apprête à vendre ? Le bien est-il frappé de servitude ? Y-a-t-il un droit de préemption ou une hypothèque sur la propriété ?… sont autant de questions que seul le notaire peut résoudre. Lors de l’acte de vente, le notaire sert de caution morale (car il est investi par la loi et assermenté). Personne ne peut s’improviser notaire. Celui-ci doit disposer d’un cabinet ayant pignon sur rue. Une fois les conditions réunies, le notaire rédige les actes et convoque les parties pour la signature. Si les deux parties ont leur propre notaire, les frais resteront les mêmes, les deux notaires se partageant leurs honoraires.

Ils comprennent la rémunération du notaire proprement dite mais aussi les droits d’enregistrement que le notaire est chargé de collecter pour le compte de l’administration fiscale. Pour les frais d’achat d’un logement ancien, si vous achetez un logement dans un immeuble achevé depuis plus de 5 ans ou qui a fait l’objet d’une vente, vous devrez régler :

  • Les droits d’enregistrement dont le taux est fixé à 4.5% pour la majorité des départements et 3.80% pour les autres depuis le 1er mars 2014.
  • La taxe communale (1.20%).
  • Et le prélèvement de 2.50% au profit de l’Etat, calculé sur le montant du droit départemental.

La part dévolue aux notaires ne dépasse pas 1% du total. Ces droits d’enregistrement s’appliquent également à l’achat d’un logement achevé depuis moins de 5 ans, mais qui a fait l’objet depuis son achèvement, d’une vente à une autre personne qu’un marchand de biens.

Si la promesse sous seing privé a pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation par un acquéreur « non professionnel », la loi SRU instaure un délai de rétractation (art.271-1 nouveau du code de la construction et de l’habitation) de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. La faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée avec A.R. ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. La loi SRU réglemente également le versement du séquestre (art. 271-2 nouveau du code de la construction et de l’habitation).

  • Généraliser un délai permettant à l’acheteur de revenir pendant 10 jours sur sa décision d’acheter un logement (art. 28-mesure applicable au 1er juin 2001). Pour l’achat ou la construction d’un logement neuf, l’acquéreur bénéficie d’ores et déjà d’un délai de rétractation de sept jours; cette protection est étendue à toutes les acquisitions de logements anciens.
  • Renforcer la protection des sommes d’argent déposées par l’acquéreur pendant le délai de rétractation ou de réflexion. Le versement de sommes d’argent est interdit pendant ce délai.
  • Deux exceptions sont prévues pour les actes soumis au délai de rétractation :
    1. La première concerne le domaine de la construction neuve ;
    2. la seconde porte sur les seules transactions qui sont effectuées par l’intermédiaire d’un professionnel astreint à une obligation légale de garantie ; dans ce cas, si l’acquéreur se rétracte, les sommes versées devront lui être restituées dans les 21 jours suivant le lendemain de la date de rétractation.
  • Les offres d’achat de logements avec versement d’argent sont désormais interdites. Cela signifie qu’un vendeur qui propose la vente d’un appartement ne pourra plus demander à chaque candidat de faire une offre d’achat avec un versement de somme d’argent. En effet, une pratique en développement consistait à demander d’appuyer la proposition d’offre d’un versement de 10% du prix estimé alors que le vendeur ne pouvait s’engager à vendre à chaque candidat. Ainsi, le vendeur choisissait le mieux offrant et signait un avant contrat. Les candidats non retenus rencontraient de très grandes difficultés lorsqu’ils réclamaient le remboursement des sommes versées.
  • Garantir l’état du logement en interdisant la mise sur le marché de logements aux caractéristiques insuffisantes au regard de l’habitabilité et de la sécurité.
  • Par ailleurs, aux interdictions de diviser un immeuble déclaré insalubre ou frappé d’un arrêté de péril ou qui comporte 25% de logements sans aucun confort au sens de la loi de 1948, s’ajouteront deux nouvelles interdictions de diviser :
    • Pas de mise en copropriété de locaux destinés à l’habitation qui présentent des caractéristiques insuffisantes : moins de 14m² et moins de 33m³, dépourvus d’une installation d’alimentation en eau potable ou d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture d’un courant électrique ou qui n’ont pas fait l’objet d’un diagnostic en matière d’amiante ou de risque de saturnisme.
    • Pas de mise en copropriété d’un immeuble de grande hauteur à usage d’habitation ou mixte qui a reçu un avis défavorable ou qui n’a pas satisfait aux prescriptions de la commission de sécurité en faisant précéder la mise en copropriété d’un immeuble de plus de quinze ans d’un diagnostic technique (mesure d’application immédiate dès la parution de la loi)

 

Financement :


Le montant de votre apport personnel détermine pour une grande partie le montant de votre prêt. Ce capital de départ représente généralement 10% à 30% de la somme prêtée. Il existe différentes manières de constituer son apport personnel. Il y a naturellement l’épargnepersonnelle, mais sachez aussi que certains prêts peuvent jouer ce rôle.

La première étape lorsque vous souhaitez acquérir est de définir votre capacité d’emprunt. Pour cela, nous vous conseillons de réaliser une simulation gratuite avec votre banquier ou avec un de nos partenaires financiers. Ces spécialistes vous donneront une fourchette de budget en fonction de votre capacité de remboursement mensuel. Dans un premier temps, n’hésitez pas à utiliser nos calculettes qui vous donneront un ordre de grandeur du capital que vous pouvez emprunter en fonction des taux d’intérêt actuels.=> Encore d’actualité ?

L’épargne provenant de différentes sources :

C’est une épargne bloquée pendant 4 ans. Quand son terme est atteint, il peut être soit : clôturé, poursuivi ou permettre d’obtenir un prêt immobilier à un taux privilégié. Le montant maximum du prêt est de 92 000 € et la durée du prêt se situe entre de 2 à 15 ans.

le CEL permet d’obtenir un prêt bancaire à un taux préférentiel, pour réaliser un investissement immobilier ou des travaux dans son logement. Si votre CEL a été ouvert avant le 1 mars 2011, il peut vous permettre d’obtenir un prêt pour acheter une résidence secondaire. Le montant du prêt dépend de sa durée et des intérêts acquis pendant la phase d’épargne. Son montant maximum est de 23 000 €. La durée du prêt est de 2 à 15 ans.

 À noter : vous pouvez cumuler un prêt lié à un CEL avec celui obtenu grâce à un PEL, mais le montant maximum du prêt total ne peut dépasser 92 000 €.

Il est destiné à aider les personnes aux revenus modestes. Il est donc ouvert sous conditions de ressources à ne pas dépasser (en 2014 à 7700€). En 2014, son taux d’intérêt est fixé à 1.75%.

Les fonds déposés sur le LDD sont disponibles à tout moment et tous les établissements bancaires peuvent le proposer. Son taux d’intérêt est à 1 % et les intérêts sont exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Son plafond est limité à 12 000€.

Un salarié peut débloquer au sein de son entreprise, sa participation (bénéfices, primes), son épargne salariale (PEE, PEI, PERCO) ou son intéressement, selon les entreprises et sous certaines conditions qui varient en fonction de chaque dispositif.

C’est un compte d’épargne rémunéré dont les fonds sont disponibles à tout moment. Son taux d’intérêt était au 1er août 2014 de 1 % et son plafond limité à 22 950€. A noter que les intérêts sont exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux et que tous les établissements bancaires peuvent le proposer. Il existe différents types de prêts.

D’autres moyens d’épargne sont également possible comme :

La trésorerie personnelle.

Une donation ou un héritage.

La revente d’un bien.

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Après la signature du compromis vous avez 45 jours pour demander un prêt. Vous devez déposer une demande de prêt auprès d’une ou plusieurs banques et en justifier la première demande auprès de votre vendeur.

Dans le cas d’un décès ou d’une altération de votre santé qui vous empêcherait de travailler et donc de supporter vos échéances de crédit, la banque va vous demander de souscrire une assurance. Cette assurance est obligatoire car concrètement en cas de décès, le prêt sera remboursé par cette assurance. Son montant dépend du profil des personnes concernées (âge, santé…). Afin de mesurer son coût vous pouvez vous baser sur le Taux effectif global (TEG) à activer qui accompagne votre offre de prêt.

Pour vous aider à passer une période difficile en cas de perte d’emploi, des contrats perte d’emploivous sont proposés par l’établissement financier. L’assureur prendra en charge tout ou partie des mensualités (ou les reporte en fin de prêt) pendant une période donnée, après une période de franchise. Cette assurance n’est pas nécessaire si vous êtes fonctionnaire ou retraité.

La prise d’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers (uniquement sur les biens anciens) qui garantit votre prêteur : vous pouvez éviter ces coûts, il vous faut un tiers garant ou un organisme spécialisé garant de votre crédit.

Ces frais représentent la rémunération de la banque pour l’étude de votre demande de prêt et sa mise en place. Ils représentent en général 1 % du prêt et sont plafonnés. Ils sont libres pour le banquier ou le courtier en prêt. La négociation des taux d’intérêt est importante, mais ce qui représente le coût global de l’emprunt s’appelle le TEG (taux effectif global).

Fiscalité :


Après la signature du compromis vous avez 45 jours pour demander un prêt. Vous devez déposer une demande de prêt auprès d’une ou plusieurs banques et en justifier la première demande auprès de votre vendeur.

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

En vendant un bien immobilier plus cher que le prix d’achat, vous réalisez une plus-value (dans le cas contraire, vous réalisez une moins-value). La plus-value est donc la différence entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien. Après quelques correctifs, cette somme est généralement taxée.

Les personnes imposables sur les plus-values réalisées sont les personnes physiques et les sociétés de personnes relevant de l’impôt sur le revenu*. Seules sont imposables les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux. Il s’agit par conséquent des ventes (y compris moyennant rente viagère), des expropriations, des échanges même sans soulte et des apports en société.

En revanche, les mutations à titre gratuit (c’est-à-dire les donations ou les successions) n’entraînent pas de plus-value taxable. Le champ d’application des plus-values-immobilières se trouve cependant réduit par un certain nombre d’exonérations.

*en vertu de l’article 8 du CGI (essentiellement les sociétés civiles immobilières)

  • La vente de la résidence principale.
  • Les cessions dont le montant n’excède pas 15 000 €.
  • La revente d’un logement après 22 ans de propriété.
  • La revente d’un logement après 22 ans de propriété est exonérée de prélèvements sociaux.
  • La première vente d’une résidence secondaire si celle-ci est la première depuis le 1er février 2012, que le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes et que le vendeur utilise le prix de la vente pour acheter sa résidence principale dans un délai de 2 ans.
  • Les personnes âgées et les adultes handicapés vendant leur ancienne résidence dans un délai de moins de 2 ans qui résident dans des établissements spécialisés. Les revenus fiscaux de référence ne doivent pas dépasser 23.572 € pour la première quart du quotient familial et 5507€ par demi-part supplémentaire. De plus, ils ne doivent pas être soumis à l’ISF l’année précédant la vente.
  • La vente de bien en France de personnes résidantes dans les Etats membres de la Communauté européenne, de la Norvège ou de l’Islande.
  • La vente lors d’une expropriation suite à une déclaration d’utilité publique, à condition que cette plus-value soit réemployée dans les six mois après son paiement dans l’achat d’un bien de même nature ou dans la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un logement

Les plus-values immobilières bénéficient d’un abattement de 6% de la 6ème à la 21ème année et de 4% au terme de la 22ème année. Pour les cessions intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, les plus-values bénéficient d’un abattement exceptionnel de 25%.

Elle est applicable au logement lui-même et aux installations annexes. L’acquéreur d’un bien immobilier devra acquitter à compter du jour de l’entrée en jouissance, tous les impôts taxes et autres charges de toute nature auxquels le bien peut être assujetti. Il rembourse au vendeur le prorata de la taxe foncière couru de la date fixée pour l’entrée en jouissance au 31 décembre suivant.

Cet impôt est dû par toute personne qui occupe le logement au 1er janvier de l’année.

Le syndic doit établir les comptes de l’ancien et du nouveau copropriétaire, prorata temporis, en se fondant sur la date à laquelle il reçoit la notification de la vente qui lui est adressée par le notaire. Lors de la réitération de la vente, le vendeur versera au syndic le prorata de charges communes courues au jour de l’entrée en jouissance de l’acquéreur et paiera toutes les dépenses engagées mais non réglées lui incombant. L’acquéreur paiera les charges à compter de son entrée en jouissance. La provision concernant la trésorerie permanente est normalement remboursée par le syndic au vendeur et demandée à l’acquéreur. En ce qui concerne les provisions pour travaux à intervenir dans les trois ans (plan triennal de travaux) dont le principe a été voté par l’assemblée, on a longtemps considéré qu’elles n’avaient pas à être remboursées au vendeur. La Cour de cassation a pris la position inverse : elles doivent être remboursées au vendeur et, en toute logique, appelées auprès de l’acheteur.

 

Assurance :


  • Atteintes physiques
  • Préjudices matériels (par exemple si vous avez endommagé la clôture de votre voisin)
  • Préjudices indirects (la morsure de votre chien empêche votre voisin de travailler)
  • Dommages causés par vos biens (votre ami se blesse avec le grillage du jardin)
  • Votre assureur intervient quand le préjudice est causé par votre imprudence ou négligence : donc uniquement pour les actes involontaires

Vous êtes couvert si :

  • Feu ou commencement de feu
  • Fumée d’un incendie ou d’appareils défectueux
  • Implosion de TV
  • Explosion (appareils ménagers fonctionnant au gaz ou à l’essence)
  • Foudre (quand les dégâts sont directs)
  • Dégâts dus à l’intervention des secours

Vous n’êtes plus couvert si :

  • En cas d’incendie volontaire ou d’acte de malveillance
  • Si vous n’avez pas effectué les travaux d’entretien obligatoire (ramonage, vérification des appareils de chauffage)
  • Si vous n’avez pas fait réparer un appareil défectueux
  • S’il n’y a pas eu d’incendie mais excès de chaleur (fer à repasser oublié, cigarette mal éteinte…) c’est la garantie incidents ménagers qui couvre ces risques (c’est une option)
  • Si vous avez « bricolé » l’insert de votre cheminée
  • Si la foudre n’a atteint que vos appareils électriques (TV, ordinateur, matériel hi-fi…) car c’est la garantie dommages électrique qui couvre ces risques (c’est une option)

La garantie tempête est une garantie obligatoire prévue par la Loi. Tous les contrats d’assurance de biens (multirisques habitation, multirisques entreprise, multirisques automobile…) comportent obligatoirement une garantie tempête. Elle couvre tous les dommages causés par le vent comme la chute d’arbre, un toit endommagé ou arraché, le mobilier détérioré suite à un dommage de toiture… Elle comprend aussi les dommages causés par la pluie, la neige ou la grêle

ATTENTION

Ne confondez pas le régime d’indemnisation des catastrophes naturelles et la garantie tempête de votre contrat d’assurance multirisque habitation. Les indemnisations sont les mêmes mais les franchises sont généralement différentes. En ce qui concerne la tempête, un arrêté interministériel n’est pas nécessaire pour que l’indemnisation soit enclenchée.

L’assurance contre les dégâts des eaux est obligatoire pour le locataire. En tant que propriétaire, il faudra vérifier que vous êtes couvert contre ce risque. En effet, l’assurance contre les dégâts des eaux n’est obligatoire que pour les locataires.

Vous êtes couverts pour les sinistres suivants qu’ils proviennent de chez vous ou de chez vos voisins :

  • Fuites, rupture de canalisation.
  • Débordement de machines à laver et appareils de chauffage.
  • Gel des canalisations, machines à laver, appareils de chauffage se trouvant à l’intérieur de votre logement.
  • Infiltration à travers la toiture, terrasses, baies vitrées.
  • Frais pour déterminer d’où provient la fuite (experts).

Il faut savoir que les inondations, exclues de la garantie tempête et, en général, de la garantie dégâts des eaux, sont en principe couvertes par la garantie « catastrophe naturelle ».

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